Contrato de Compra e Venda de Imóveis: Tudo o que o corretor de imóveis precisa saber
O contrato de compra e venda de imóveis é um dos documentos mais importantes em qualquer transação imobiliária, podendo garantir segurança jurídica para comprador, vendedor e para o corretor de imóveis. Entender cada detalhe deste contrato é essencial para orientar o cliente da melhor forma e evitar dores de cabeça no fechamento do negócio.
Neste artigo, você vai entender o que é o contrato de compra e venda de imóveis, quais informações ele deve conter, como ele funciona em casos de financiamento, qual a diferença em relação ao contrato de aluguel e o que muda nos contratos de venda e compra separadamente.
Como funciona o Contrato de Compra e Venda de Imóveis?
O contrato de compra e venda de imóveis é o documento que formaliza a transferência da propriedade de um bem entre o vendedor e o comprador. Ele define as condições de pagamento, responsabilidades das partes e o prazo para a conclusão da venda, sendo, portanto, uma das etapas mais importantes da negociação imobiliária.
Para o corretor de imóveis, é fundamental compreender os detalhes desse contrato, pois ele garante que todas as cláusulas estejam claras e que nenhuma das partes saia prejudicada. Um contrato bem elaborado deve conter informações essenciais, como:
- Identificação das partes: nome completo, CPF ou CNPJ e endereço de comprador e vendedor;
- Descrição detalhada do imóvel: número da matrícula, localização, metragem, e eventuais benfeitorias;
- Valor da venda e forma de pagamento: incluindo prazos, parcelas, sinal e reajustes, se houver;
- Obrigações e responsabilidades: como pagamento de tributos, taxas cartorárias e despesas condominiais;
- Prazos para entrega e registro: definindo quando o imóvel será entregue e a transferência oficial ocorrerá;
- Cláusulas de rescisão: condições em que o contrato pode ser cancelado e possíveis penalidades.
Mesmo sendo um documento particular, o contrato de compra e venda de imóveis precisa seguir as exigências do Código Civil (artigos 481 a 532). Além disso, para que a transferência da propriedade seja válida, o contrato deve ser registrado em cartório, o que transforma o acordo em uma escritura pública.
Antes da assinatura, oriente seu cliente a conferir se o imóvel está livre de dívidas, penhoras ou restrições judiciais. Uma simples verificação da matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis pode evitar grandes problemas.
Contrato de Compra e Venda de Imóveis na Planta
A compra de um imóvel na planta é uma excelente oportunidade para quem busca preços mais acessíveis, valorização futura e baixo custo de manutenção. Mas, para garantir que o investimento seja realmente vantajoso, o contrato de compra e venda de imóvel na planta precisa ser analisado com muita atenção, especialmente por parte do corretor de imóveis.
Esse tipo de contrato define todas as condições de aquisição e construção do imóvel, além dos prazos e obrigações da construtora. Como o imóvel ainda está em fase de obra, cláusulas sobre atrasos, juros e devoluções de valores precisam estar muito bem detalhadas.
O corretor tem papel fundamental nesse processo, ajudando o comprador a compreender o que está sendo assinado. Muitos clientes, por exemplo, não sabem como funciona o distrato, ou seja, a desistência da compra antes da entrega do imóvel, o que pode ocorrer por dificuldades financeiras ou por atraso da obra. Os principais pontos que o corretor deve explicar ao cliente são:
- Desistência do comprador: se o comprador desistir do negócio, a construtora pode reter parte dos valores pagos. Pela lei, a retenção pode chegar a até 10% do valor total do imóvel, limitada a 90% do que já foi pago, ou, em alguns casos, reter todo o valor do sinal e até 20% do restante quitado.
- Atraso da construtora: se a obra atrasar além do prazo previsto em contrato, o comprador tem direito a multa mensal de 0,25% sobre o valor do imóvel, até que o bem seja entregue.
- Cláusula de distrato: todo contrato deve trazer, de forma clara, como será feita a devolução dos valores pagos e quais penalidades serão aplicadas em caso de rescisão. Essa cláusula é obrigatória e garante mais transparência para ambas as partes.
Qual a função do corretor de imóveis no Contrato de Compra e Venda de Imóveis?
Mais do que intermediar o negócio, o corretor de imóveis tem um papel estratégico de analisar os pontos críticos do contrato para proteger o cliente de riscos jurídicos e financeiros.
Ao participar da negociação, o corretor deve garantir que o comprador compreenda tudo o que está sendo assinado, identificando cláusulas que possam gerar prejuízo futuro. Por isso, é fundamental que o profissional atue com atenção redobrada, especialmente nos seguintes pontos:
- Memorial descritivo: garante que o cliente saiba exatamente o que está adquirindo, como metragem, materiais utilizados, acabamentos e áreas comuns.
- Prazos e cronograma de entrega: é essencial verificar se há previsão de tolerância e penalidades em caso de atraso na obra.
- Reajustes e juros: cláusulas que tratam de correção monetária ou juros sobre parcelas devem ser revisadas com atenção, pois podem esconder aumentos abusivos.
- Multas e distrato: é importante que o cliente compreenda como funciona a devolução de valores em caso de desistência, evitando surpresas financeiras.
- Garantias e assistência pós-entrega: o corretor deve verificar se há previsão de garantia para vícios de construção e qual o prazo para solicitar reparos.
O corretor não substitui o advogado, mas deve orientar o cliente sobre a importância de submeter o contrato a um especialista em direito imobiliário, especialmente quando houver cláusulas complexas ou condições de financiamento.
Em resumo, o corretor atua como um guia de segurança e transparência. Ao identificar riscos e esclarecer cada detalhe do contrato, ele ajuda o comprador a tomar uma decisão consciente, garantindo uma negociação justa, segura e sem surpresas desagradáveis.
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