Aluguel Atrasado: Tudo o que o corretor de imóveis precisa saber
O aluguel atrasado é uma das situações mais delicadas na rotina imobiliária. Além de gerar insegurança financeira para o proprietário, também exige do corretor de imóveis uma postura orientadora, estratégica e respaldada pela legislação. Entender como funcionam multas, juros, prazos legais, cálculos e procedimentos de cobrança é fundamental para conduzir o cliente de forma segura e profissional.
Neste artigo, você vai descobrir quais são as penalidades previstas em contrato, qual é o prazo para um despejo por falta de pagamento e, principalmente, qual deve ser o papel do corretor de imóveis em cada etapa desse processo. Se você quer lidar com essa situação de forma correta, ética e sem riscos jurídicos, continue a leitura.
Multa de Aluguel Atrasado
A multa por aluguel atrasado, ou multa moratória, é uma penalidade contratual que visa ressarcir o locador e desestimular o pagamento fora do prazo. Ela incide sobre o valor do aluguel ou do débito total e é aplicada a partir do dia seguinte ao vencimento, conforme estipulado no contrato de locação.
É fundamental esclarecer que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) não estipula um percentual máximo para a multa moratória em contratos de locação. Isso significa que o percentual deve ser livremente pactuado entre locador e locatário, refletindo o princípio da autonomia da vontade.
Contudo, na prática do mercado e na jurisprudência brasileira, existe uma grande influência de duas referências:
- 2% sobre o débito: Embora o Código de Defesa do Consumidor (CDC) limite a multa moratória a 2% (Art. 52, § 1º), a maioria dos tribunais entende que a relação de locação não é uma relação de consumo, o que afastaria a aplicação direta do CDC. No entanto, muitas vezes o percentual de 2% é adotado pelo mercado como uma boa prática para evitar discussões judiciais.
- 10% sobre o débito: Este é o percentual mais tradicionalmente aplicado no mercado imobiliário brasileiro, e é considerado válido pela maioria da jurisprudência, desde que pactuado, previsto na Lei do Inquilinato.
Juros de Aluguel Atrasado
Em caso de atraso no pagamento do aluguel, são somados dois encargos essenciais no valor devido, além da multa: os Juros de Mora e a Correção Monetária.
- Juros de Mora (1% ao Mês):
Os Juros de Mora, aplicados a partir do primeiro dia útil seguinte ao vencimento do aluguel, têm a função de indenizar o locador pelo tempo em que ele ficou privado do capital que deveria ter recebido na data correta.
Diferentemente da multa, que é cobrada uma única vez, os juros de mora são cobrados proporcionalmente ao número de dias de atraso. Embora a Lei do Inquilinato não fixe esse percentual, o mercado e o Código Civil (Art. 406) em conjunto com Art. 161, § 1º, do CTN estabelecem o percentual de 1% ao mês como a regra mais comum e aceita em transações civis, incluindo locações.
- Correção Monetária (Recomposição Inflacionária):
A Correção Monetária não é uma penalidade (como a multa ou o juro de mora), mas sim um mecanismo de recomposição do valor real da moeda que foi corroído pela inflação no período de atraso. Ela garante que o valor do aluguel devido (o principal) mantenha seu poder de compra.
O índice de correção utilizado deve ser o mesmo que atualiza o contrato anualmente (geralmente o IGP-M/FGV ou o IPCA).
Como cobrar aluguel atrasado?
A cobrança de aluguéis é um momento delicado que exige cuidado, clareza e, acima de tudo, profissionalismo documentado. Seu papel como corretor de imóveis é atuar como um mediador estratégico, conduzindo o processo do amigável ao legal.
- Preparação: Revisão e Cálculo Rigoroso:
Antes de qualquer contato, sua primeira responsabilidade é proteger o proprietário contra contestações.
- Revisão do Contrato: Confirme as cláusulas de pagamento, especialmente o dia de vencimento, o índice de correção, o percentual da multa moratória e dos juros de mora.
- Cálculo Legal: Use o modelo de cálculo (Atualização + Multa + Juros) para ter o valor exato do débito. A precisão é sua maior defesa, pois um valor incorreto pode ser contestado judicialmente.
- Verificação da Garantia: Identifique a garantia (fiança, caução, seguro) para saber o nível de risco e as próximas ações.
- Abordagem Amigável e Documentada (Fase Pré-Judicial):
O primeiro contato deve ser sempre cordial e objetivo, com o propósito de resolver rapidamente e evitar a judicialização.
- Aviso Imediato: Entre em contato logo após o primeiro dia de atraso. O objetivo é avisar, apresentar o cálculo detalhado e oferecer um prazo curto e claro para a regularização.
- Documentação Essencial: Todas as comunicações (e-mail, WhatsApp, carta simples) devem ser documentadas. Isso cria a prova de que você tentou resolver a dívida de forma amigável, o que é valioso em uma futura ação.
- Intermediação de Acordos: Se o proprietário autorizar, você pode intermediar negociações (extensão de prazo, parcelamento).
- A Transição para o Âmbito Legal:
Caso o locatário não pague ou não responda, sua função migra para a orientação do proprietário sobre os próximos passos formais:
- Notificação Extrajudicial: Este é o passo formal seguinte. É um documento, geralmente enviado por Cartório comprovando que o locatário foi formalmente notificado da dívida.
- Ação de Despejo: Se a notificação não surtir efeito, você deve orientar o proprietário a contratar um advogado para ingressar com a Ação de Despejo por Falta de Pagamento.
Sua postura deve ser sempre neutra e focada no contrato e na lei. Você não é o cobrador, mas sim o gestor do risco contratual. Ao garantir que cada passo da cobrança esteja alinhado à Lei do Inquilinato, você protege o interesse do proprietário e fornece um serviço de alta qualidade e segurança jurídica.
Prazo para despejo por falta de pagamento
De acordo com a Lei do Inquilinato (Art. 9º, inciso III), a falta de pagamento do aluguel e encargos já constitui motivo suficiente para a rescisão do contrato e início do processo da ação de despejo.
Tecnicamente, a ação pode ser iniciada após o primeiro dia de atraso, mas o prazo de tolerância de 30 a 60 dias é uma prática de mercado e gestão de relacionamento, portanto, o ideal é aconselhar o proprietário a aguardar um prazo razoável após a notificação amigável, mas deixe claro que, legalmente, a ação pode ser solicitada imediatamente.
De acordo com o Art. 62, inciso II, da Lei nº 8.245/91, após iniciar a Ação de Despejo, o inquilino tem o direito de quitar totalmente a dívida (aluguéis, multas, juros, custas e honorários advocatícios) no prazo de 15 dias, contado do momento em que foi notificado, evitando o despejo e mantendo o contrato de locação.
O atraso no aluguel impacta a comissão do corretor de imóveis?
Essa é uma dúvida comum, e a resposta depende fundamentalmente do tipo de comissão que você, corretor, está recebendo do proprietário:
- Comissão de Intermediação (Venda ou Locação Inicial):
É o valor único pago ao corretor pela efetivação do negócio (achar o inquilino, fechar o contrato, realizar a vistoria e entregar as chaves).
O atraso ou a inadimplência do inquilino não impactam o recebimento desta comissão, já que seu trabalho de intermediação foi concluído com o sucesso da locação. Portanto, a responsabilidade pela gestão do risco de inadimplência (cobrança e despejo) é do proprietário ou da imobiliária que administra o contrato.
- Taxa de Administração (Gestão de Contratos):
É a mensalidade, geralmente um percentual do aluguel, paga à imobiliária ou a você, se for o administrador, para gerir o contrato, fazer cobranças, emitir boletos e dar suporte legal/administrativo.
Devido a taxa de administração ser calculada sobre o valor do aluguel recebido, caso o inquilino atrase o pagamento, a imobiliária ou o corretor só receberão sua taxa de administração após o efetivo recebimento do aluguel pelo proprietário.
Portanto, dependendo do tipo de comissão, você pode sofrer impactos diretos no seu recebimento caso o inquilino atrase o pagamento do aluguel.
Tenha mais segurança com as suas comissões!
Como corretor de imóveis, você não tem controle sobre atrasos no aluguel, e isso pode afetar diretamente o recebimento da sua comissão. Mas existe algo que você pode controlar totalmente: o impacto dos impostos sobre o seu faturamento mensal.
Na AccountTech, analisamos o seu cenário completo e estruturamos a abertura do seu CNPJ com o enquadramento tributário ideal para corretores de imóveis, reduzindo a carga de impostos de até 27,5% como pessoa física para a partir de 6% como PJ.
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