Novo Modelo de Financiamento Imobiliário: O que muda?
O governo federal, em parceria com o Banco Central, anunciou o Novo Modelo de Financiamento Imobiliário, previsto para começar a operar em 2025. A proposta promete reformular a forma como o crédito habitacional é concedido no país, com novas regras, mais flexibilidade e a expectativa de juros menores.
Para o corretor de imóveis, essa novidade pode representar mais oportunidades de venda e de captação de clientes, já que o acesso ao crédito é um dos principais fatores que impulsionam o mercado. Entender o que muda, como o novo modelo vai funcionar e quando entra em vigor é essencial para orientar compradores e se preparar para esse novo cenário.
Neste artigo, vamos explicar de forma clara e atualizada como será o Novo Modelo de Financiamento Imobiliário, quais os impactos esperados para o setor e o que você, corretor, precisa saber para se antecipar às mudanças.
Como funciona o novo financiamento imobiliário?
O novo modelo de financiamento imobiliário vai mudar a forma como os bancos utilizam os recursos da poupança para conceder crédito habitacional. Hoje, as instituições financeiras são obrigadas a direcionar 65% dos depósitos de poupança para o financiamento imobiliário dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A proposta do governo, desenvolvida em parceria com o Banco Central, flexibiliza essa regra e cria uma nova estrutura de crédito, tornando o sistema mais dinâmico e eficiente.
Na prática, o que o governo quer é permitir que parte desses recursos seja usada de forma mais ampla, atendendo a diferentes perfis de compradores e faixas de renda. Isso significa mais espaço para financiamentos fora dos limites atuais do SFH, o que pode beneficiar especialmente imóveis de valor intermediário e compradores de classe média, um segmento que hoje enfrenta mais restrições de crédito.
Outro ponto importante é a criação de instrumentos financeiros lastreados em crédito imobiliário, que poderão ser negociados no mercado. Essa medida tem como objetivo aumentar a liquidez do sistema e atrair investidores, permitindo que os bancos liberem mais recursos para novos financiamentos.
Em resumo, o novo modelo busca equilibrar duas frentes para garantir o acesso à moradia dentro das regras do SFH e, ao mesmo tempo, estimular o investimento privado no setor imobiliário. A expectativa é que, com mais capital circulando, o crédito se torne mais acessível, o mercado volte a crescer e novas oportunidades sejam criadas tanto para compradores quanto para profissionais do setor.
O que muda com o novo crédito imobiliário?
Atualmente, 65% dos depósitos da poupança são obrigatoriamente destinados a crédito imobiliário, 20% ficam retidos como reserva no Banco Central e 15% têm livre aplicação. Esse modelo limitava a expansão do crédito, especialmente quando os saldos da poupança caíam, como ocorre no cenário financeiro atual.
Com a reforma, será possível que 100% dos recursos da poupança sejam gradualmente utilizados em crédito imobiliário, aumentando a disponibilidade de financiamento conforme crescem os depósitos. Além disso, o valor máximo do imóvel financiável pelo SFH sobe de R$1,5 milhão para R$2,25 milhões, permitindo que mais compradores tenham acesso a imóveis de maior valor.
Outra mudança relevante é que, quando o modelo estiver plenamente implementado, os bancos poderão aplicar os recursos da poupança em operações mais rentáveis sem comprometer o volume destinado a crédito habitacional. Por exemplo, uma instituição que capte R$1 milhão na poupança e direcione totalmente para financiamento poderá usar o mesmo valor em aplicações livres por um período, desde que 80% dos financiamentos sigam as regras do SFH, com juros limitados a 12% ao ano.
Nova taxa de juros para financiamento imobiliário
O novo modelo de financiamento imobiliário traz mudanças importantes nas condições de crédito oferecidas aos compradores, e uma das principais está nas taxas de juros e no valor máximo financiável.
Até agora, os financiamentos dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) tinham juros que variavam entre 11% e 13,5% ao ano, acrescidos da Taxa Referencial (TR). Com a nova proposta, será estabelecido um teto de 12% ao ano, o que traz mais previsibilidade e segurança tanto para quem contrata quanto para o mercado financeiro.
Outra mudança relevante é o aumento do valor máximo do imóvel que pode ser financiado dentro das regras do SFH, o limite, que antes era de R$1,5 milhão, passa a ser de R$2,25 milhões. Essa ampliação deve beneficiar principalmente famílias de renda média, que antes ficavam fora das condições mais vantajosas do sistema.
Além disso, a entrada mínima exigida também será reduzida. Antes, a Caixa financiava até 70% do valor do imóvel, exigindo 30% de entrada. Com o novo modelo, a instituição poderá financiar até 80%, o que diminui o valor inicial necessário e facilita o acesso ao crédito habitacional.
Essas medidas devem estimular o mercado imobiliário, aquecendo o setor de construção civil e ampliando as oportunidades para corretores, construtoras e profissionais autônomos que atuam no segmento.
Quando entra em vigor?
O novo modelo de financiamento imobiliário terá uma implantação gradual, começando ainda em 2025 e entrando em plena vigência em janeiro de 2027. Essa transição foi desenhada pelo governo federal e pelo Banco Central para permitir que o sistema financeiro se adapte às novas regras sem comprometer o crédito já existente no mercado.
Durante esse período de transição, o atual direcionamento obrigatório de 65% dos recursos captados na poupança para operações de crédito habitacional continuará valendo. Já os 35% restantes, que hoje se dividem entre 20% recolhidos ao Banco Central como depósito compulsório e 15% destinados a operações livres, terão uma nova configuração.
A partir da mudança, o volume de depósitos compulsórios será reduzido para 15%, e 5% dos recursos passarão a ser aplicados dentro do novo regime. Essa redistribuição é o primeiro passo para o funcionamento do novo modelo, permitindo maior flexibilidade aos bancos e ampliando as fontes de crédito disponíveis para o setor imobiliário.
Com a vigência total prevista para janeiro de 2027, o objetivo é garantir uma transição segura e progressiva, com impactos positivos tanto para os compradores quanto para os profissionais do mercado, que poderão se preparar com antecedência para o novo cenário de crédito habitacional.
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