Reforma Tributária Imóveis: O que o corretor de imóveis precisa saber?
A Reforma Tributária é um dos assuntos mais comentados do momento e promete transformar a forma como os impostos são cobrados no Brasil. Para quem atua no setor imobiliário, entender essas mudanças é essencial para se preparar e evitar surpresas.
No caso dos imóveis, a reforma traz impactos diretos tanto na compra e venda quanto no aluguel, além de influenciar o planejamento de quem investe no mercado. A proposta busca simplificar o sistema, mas também pode alterar custos, margens e até a forma de negociar.
Neste artigo, vamos explicar de forma clara e prática os principais pontos da Reforma Tributária sobre imóveis, principalmente como ela afeta os corretores de imóveis e o que você precisa saber sobre o assunto para orientar seus clientes.
Reforma Tributária Principais Pontos
A Reforma Tributária, oficializada pela Emenda Constitucional nº 132/2023, estabelece a substituição de tributos atuais por novos modelos mais simples e unificados:
- Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS): ficará no lugar de PIS e Cofins;
- Imposto sobre Bens e Serviços (IBS): unificará ICMS e ISS.
O processo será gradual e dividido em fases:
- De 2024 a 2025: Fase de regulamentação
- De 2026 a 2028: Início da transição
- De 2029 a 2032: Substituição gradual dos tributos
- Em 2033: Novo sistema em vigor
Para entender o cronograma completo e a unificação dos tributos, acesse nosso conteúdo completo: Reforma Tributária, o que muda?
Reforma Tributária no Aluguel de Imóveis
A locação de imóveis passará a ser alcançada pelos novos tributos sobre bens e serviços: IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Isso significa que os aluguéis deixarão de ter apenas o Imposto de Renda e, no caso de pessoas jurídicas, PIS/Cofins, e passarão a incluir tributos até então não aplicados ao aluguel como “serviço de consumo”.
As pessoas jurídicas que alugam imóveis já se preparavam para pagar PIS/Cofins, mas sob o novo regime sua carga tributária deverá aumentar consideravelmente.
Pessoas físicas também serão afetadas, mas há “limites” para que isso ocorra. Quem tiver receita anual proveniente de aluguel acima de R$240.000 ou possuir mais de três imóveis alugados poderá ter de pagar IBS/CBS sobre esses rendimentos.
A locação por temporada também sofrerá alterações, contratos com duração de até 90 dias serão tratados como serviço de hospedagem. Nesse caso, o tratamento tributário será diferente: em vez da redução de base de cálculo de 70% aplicada aos aluguéis tradicionais, para locação por temporada haverá redução de 40%.
Para amenizar o impacto para locadores, a lei prevê mecanismos de redução:
- Redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS para locações de imóveis residenciais.
- Redutor social de R$600 por imóvel residencial, aplicado diretamente sobre a base de cálculo.
Com essas mudanças, os efeitos esperados são:
- Mesmo com os redutores, quem hoje paga apenas Imposto de Renda sobre aluguéis poderá ver um aumento da carga tributária conforme os novos impostos vão sendo aplicados.
- Proprietários com muitos imóveis alugados ou alta receita de aluguel precisarão refazer suas projeções de lucro líquido, considerando IBS/CBS.
- O segmento de locação por temporada sofrerá impacto maior, pela redução menor na base de cálculo.
Reforma Tributária na Venda de Imóveis
A venda de imóveis estará sujeita aos novos tributos criados pela reforma (IBS e CBS. Porém, haverá uma redução de 50% na base de cálculo desses tributos para operações de venda de imóveis. Ou seja, ao calcular o IBS/CBS sobre a venda de um imóvel, apenas metade do valor relevante será usada como base tributável.
Para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026, será possível reduzir a cobrança, calculando os tributos de acordo com o valor mais baixo entre:
- o preço de compra do imóvel atualizado pelo IPCA; ou
- o valor de referência definido oficialmente.
O que é CIB?
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é um sistema criado pela Reforma Tributária para centralizar, em uma única base nacional, todas as informações sobre imóveis urbanos e rurais no Brasil.
Até então, os dados de um mesmo imóvel estavam dispersos em diferentes cadastros: matrícula no cartório de registro de imóveis, inscrição municipal para cálculo do IPTU, registros no INCRA para áreas rurais, além de cadastros ambientais e tributários. Essa fragmentação gerava inconsistências, dificultava a fiscalização e aumentava a insegurança nas transações imobiliárias.
Com o CIB, cada imóvel passará a ter um código único nacional de identificação, que permitirá integrar e cruzar informações entre cartórios, municípios, Receita Federal e outros órgãos públicos. Na prática, o novo cadastro imobiliário vai garantir mais transparência, reduzir fraudes, facilitar a fiscalização de impostos e aumentar a segurança jurídica em operações como compra, venda, locação e financiamento.
Impactos da Reforma Tributária no setor imobiliário
A Reforma Tributária traz mudanças profundas que afetam todo o mercado imobiliário, de corretores a investidores, de construtoras a proprietários. Embora o objetivo principal seja simplificar o sistema de tributos, os efeitos práticos podem alterar custos, margens e até a forma de negociar.
Impactos principais:
- Fiscalização mais rígida: cruzamento automático de dados para tributos como IR, ITR e ITBI.
- Segurança jurídica: mais confiabilidade nas transações.
- Regularização obrigatória: imóveis com dados desatualizados ou irregulares terão que ser ajustados.
- Valor de referência: a Receita Federal vai calcular valores de mercado dos imóveis com base no CIB, influenciando tributos e até ações judiciais sobre aluguéis.
Com isso, podemos concluir que proprietários com imóveis irregulares podem ter dificuldades em vender, alugar ou financiar. Em contrapartida, quem se adequar terá imóveis mais valorizados, facilidade de crédito e mais segurança nas transações.
Quais os impactos para os corretores de imóveis?
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) também traz efeitos diretos para os corretores de imóveis. Com a unificação e o cruzamento de dados entre cartórios, prefeituras e órgãos federais, o mercado imobiliário se torna mais transparente e seguro, mas também mais fiscalizado.
Alguns impactos para os corretores incluem:
- Maior exigência de regularização dos imóveis: Corretores precisarão verificar se os imóveis que intermediam possuem todos os registros atualizados, incluindo matrícula, inscrição municipal e dados ambientais. Imóveis com irregularidades podem ter a negociação dificultada ou atrasada.
- Aumento da confiabilidade nas transações: Com o CIB, as informações dos imóveis ficam mais completas e confiáveis, o que transmite segurança aos clientes e investidores, tornando o trabalho do corretor mais transparente e profissional.
- Mudanças nos cálculos de tributos e valores de referência: O valor de referência definido pela Receita Federal com base no CIB pode impactar contratos de aluguel e negociações de venda. Corretores precisarão estar atentos para orientar clientes sobre preços de mercado e tributos incidentes.
- Facilidade na consultoria e no planejamento tributário: A integração das informações permitirá aos corretores fornecer dados mais precisos aos clientes sobre impostos, financiamentos e valores de mercado, fortalecendo o papel consultivo do profissional.
Em resumo, o CIB transforma o dia a dia do corretor, exigindo mais atenção à regularização e atualização de dados, mas também abrindo oportunidades para uma atuação mais segura, estratégica e valorizada no mercado imobiliário.
Além disso, é necessário analisar o CNPJ do corretor de imóveis para verificar se está de acordo com as novas regras da Reforma Tributária, garantindo uma transição segura.
Corretor de Imóveis, prepare-se para a Reforma Tributária!
A Reforma Tributária vai transformar o mercado imobiliário e, mesmo que ainda existam pontos em discussão, já sabemos que muitas mudanças virão. Por isso, o momento é de preparação para reduzir os impactos negativos dessas novas regras.
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