Como declarar imóvel no imposto de renda

Com o prazo da entrega do IRPF 2021 se aproximando, a maioria dos contribuintes já não têm tantas dúvidas quanto ao preenchimento da declaração. 

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Aqui mesmo no blog, nós temos um artigo respondendo as principais dúvidas acerca disso e explicando detalhadamente como a declaração deve ser entregue, além de outros tópicos importantes para diminuir os riscos de fiscalizações e possíveis erros. 

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No entanto, um tema em questão que pode gerar confusão e merece ser abordado de maneira específica, é como declarar imóvel no imposto de renda. Isso porque é preciso declarar de modo claro e sem empecilhos os imóveis que possui, bem como eventuais transações envolvendo esses bens, como financiamento, compra, venda e doação (efetuada ou recebida).

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A seguir, vamos explicar como declarar imóvel na declaração, de acordo com a situação.

O simples fato de possuir propriedade de bens no valor acima de R$300 mil ou realizar a venda de um imóvel com ganho de capital sujeito ao pagamento de IR no ano de 2020 - ainda que seja possível decidir pela isenção - já tornam o contribuinte obrigado a declarar. 

Como declarar imóvel no IRPF 2021

Inicialmente, todo imóvel deve ser declarado na ficha “Bens e Direitos”, com o código específico do BEm (Benefício Emergencial de Preservação do Emprego e da Renda), conforme a definição que consta na escritura do imóvel. Veja a lista com alguns exemplos:

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• 11 - Apartamentos;
• 12 - Casas;
• 13 - Terrenos;
• 14 - Imóveis rurais;
• 15 - Salas ou conjuntos.

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Os códigos variam de 01 a 19. Ou seja, cada código representa um tipo de imóvel.

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No campo “Discriminação”, deve-se preencher o máximo de informações disponíveis sobre a condição da propriedade. Vale lembrar que o valor declarado precisa ser especificamente aquele que o contribuinte de fato pagou pelo imóvel até o dia 31 de dezembro de 2020. Logo, quanto mais documentação tiver sobre o imóvel, menor é o risco de declarar algo errado.

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Além disso, quanto mais campos forem preenchidos em ‘Bens e Direitos’, incluindo os opcionais, mais credibilidade dará para o imóvel em questão e também para a declaração em si. 

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Contudo, caso o contribuinte seja isento do IRPF, terá de declarar imóvel único somente se o valor for superior a R$300 mil. 

Como declarar imóvel financiado

Declarar imóvel financiado, ao contrário do que acreditam, costuma causar bastante confusão e erros na hora do preenchimento. Então é essencial prestar bastante atenção neste tópico. 

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Primeiramente, esqueça a ficha de “Dívidas e Ônus Reais”, porque ela é destinada apenas para dívidas que não têm o bem financiado como garantia (alienação fiduciária) e que corresponde aos empréstimos bancários ou entre as pessoas físicas. Para informar financiamentos imobiliários, tal como de veículos, a ficha certa é a de “Bens e Direitos”.

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O valor que deve ser declarado refere-se ao total desembolsado até cada data, isto é, ao valor total de todas as parcelas. Exemplo: caso a compra tenha sido feita em 2020, preencha o campo “Situação em 31/12/2020” com os valores pagos até esta data, incluindo juros e outros encargos envolvidos no parcelamento. E desconsidera-se dos anos passados (em branco). 

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No entanto, se o imóvel foi comprado antes de 2020, repita esse processo ano a ano até terminar de pagar as prestações. Em outras palavras, em mais um exemplo, no campo “Situação em 31/12/2019” deve-se manter o mesmo valor declarado no ano anterior. E, em “Situação em 31/12/2020”, deve somar o valor de 2019 às parcelas pagas ao longo de 2020.

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Também é necessário indicar em qual banco ou instituição o financiamento foi realizado, a quantidade de parcelas pagas e quantas ainda restam no campo de “Discriminação”. 

Como declarar imóvel vendido

Caso você tenha vendido um imóvel em 2020, é preciso preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCap), disponível no site da Receita Federal em um aplicativo gratuito, antes de realizar a declaração. Esse programa facilita o cálculo do imposto obtido sobre o lucro na venda de um imóvel e o aplicativo permite importar esses dados para a declaração do IR.

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Depois, é necessário atualizar a ficha de “Bens e Direitos”, detalhando a venda no campo de “Discriminação”, e ncluir o nome e CPF do comprador. Bem como valor e data da operação.

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É cobrado um imposto de 15% sobre o lucro obtido com a venda, que deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda. Para quem não efetuou o pagamento dentro do prazo, tem que preencher o GCap para calcular o tributo equivalente e, depois, baixar o programa Sicalc para emitir o boleto do imposto (Darf), já com o acréscimo de juros e multas.

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Porém, se o contribuinte vender seu único imóvel por um valor igual ou inferior a R$440 mil, fica isento de pagar esse imposto. Também é isento caso ele tenha sido adquirido até 1969.

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A isenção também é válida quando o lucro da venda do imóvel é utilizado para a compra de outra unidade residencial localizada no Brasil, em até 180 dias. Esse benefício, contudo, só pode ser utilizado uma vez a cada cinco anos. 

Como declarar doação de imóvel

Para doação de imóvel, a principal dúvida que surge é quanto ao valor que será lançado na declaração de quem recebe o imóvel. Nesta situação, há duas alternativas: lançar o imóvel com o mesmo valor que constava na declaração do doador (custo de aquisição) ou pelo valor de mercado (que, em geral, é mais alto graças à valorização imobiliária).

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Na primeira opção, o doador terá que levantar o ganho de capital e então pagar imposto sobre essa operação - também é realizada pelo GCap -, tal como fosse uma venda. 

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Já na segunda opção, é obrigatório lançar o imóvel na declaração do donatário (quem recebeu o imóvel) pelo mesmo valor que constava na declaração do doador. Aqui, não é exigido que nenhuma das partes pague imposto, embora ambas devam declarar a transferência do imóvel.

Como declarar imóvel adquirido por herança

Para imóveis adquiridos ano passado através de herança, o contribuinte deve se atentar a algumas particularidades da modalidade na hora de realizar a declaração no IRPF 2021. 

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Isso porque herança é um rendimento isento, porém, tributado pelos estados no ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação). É importante salientar que cada estado adota diferentes porcentagens e faixas de isenção. 

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No formulário do IRPF 2021, o imóvel de herança precisa ser declarado na linha “14 – Transferências Patrimoniais Doações e Heranças”, na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Sendo necessário informar o número do CPF e nome completo do doador.

Existem mais especificidades na hora de declarar imóveis no IR?

Sim. Existem mais algumas particularidades quanto à declaração de imóveis no IRPF 2021 que precisam ser levadas em consideração na hora de preencher os formulários (reformas; imóvel com dois ou mais proprietários; imóvel no exterior; entre outros), para evitar deslizes.

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Para saber mais, basta acessar o site da Receita Federal.

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A Account pode fazer a declaração para mim?

Claro! Inclusive, é muito importante ter o suporte de um especialista da área, diminuindo os riscos de fiscalizações e possíveis erros. Atualmente, esse serviço é cobrado à parte, mas com o valor bastante acessível, assim como todos os outros serviços que oferecemos.

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E então, o que acha de focar no seu negócio e deixar essa burocracia com a gente?