Imposto de Renda sobre a venda de imóveis: Como funciona a declaração?
Saber como declarar o Imposto de Renda sobre a venda de imóveis, seja ele um apartamento, casa ou imóvel financiado, faz parte da lista de principais dúvidas na hora de realizar as declarações.
A aquisição ou a venda de um imóvel normalmente reflete em uma grande transação financeira na vida das pessoas. Por conta disso, é um assunto que pode deixar certo receio na hora declaração.
Nesse artigo, vamos explicar os principais pontos do Imposto de Renda sobre a venda de imóveis que você não deve deixar de saber. Sendo assim, são informações úteis tanto para profissionais como, por exemplo, os corretores de imóveis, bem como para a vida pessoal. Acompanhe:
O que é o Imposto de Renda?
Antes de entender como funciona a declaração do Imposto de Renda sobre a compra de imóveis, é importante compreender exatamente o que é este tributo. Ou seja, o motivo de realizar essa declaração todos os anos.
O IR ou então, imposto sobre o rendimento, é um tributo anual obrigatório, e o seu valor é informado sempre que é realizado o preenchimento da declaração. As informações são a respeito de toda a renda do ano anterior, incluindo pagamentos, salários, venda de bens, aposentadoria, aluguel, investimentos entre outros.
O que é válido para a dedução no IR?
Ao longo do ano, é importante guardar os comprovantes de gastos para deduzir no IR como, por exemplo, das consultas médicas, doações, mensalidades de escola e faculdade. Assim, fica mais simples encontrar todas as informações na hora de realizar a declaração.
Nestes comprovantes, devem constar o CNPJ ou CPF, endereço do prestador de serviço e também, as informações do beneficiário. Isso é essencial para a Receita conseguir visualizar se as suas aquisições são compatíveis com a renda declarada como recebida.
Quem precisa declarar o Imposto de Renda?
Existem alguns grupos que são obrigados a realizar a declaração do Imposto de Renda. Caso não declare, terá que pagar multa. Confira abaixo quais são eles:
- Renda: Se o salário anual for maior que R$ 28.559,70 ou então, os rendimentos dos investimentos for superior a R$ 40.000,00;
- Atividade rural: Caso tenha uma renda bruta maior que R$ 142.798,50;
- Bens e direitos: Se até o último dia do ano, teve alguma posse de bens ou direitos, inclusive de terra nua, de valor total ou então superior a R$ 300.000,00;
- Ganho de capital e operações na bolsa de valores: Caso tenha, em qualquer mês do ano, ganho algum capital proveniente de alienação de bens ou direitos sujeitos à incidência do imposto. Ou, se realizou alguma operação em bolsas de valores, mercadorias, futuros entre outros;
- Condição de residente no país: Quando passou a ser residente no Brasil em qualquer mês até o último dia do ano anterior.
Declaração do Imposto de Renda sobre a compra de imóveis
A declaração do Imposto de Renda sobre a compra de imóveis deve ser realizada tanto pelo comprador como pelo vendedor. A forma como isso ocorrerá vai depender de como o imóvel foi negociado. Veja:
Imóvel que foi comprado à vista
Ao realizar a declaração de um imóvel comprado à vista no IR, deve-se incluir um campo referente ao imóvel na aba “Bens e Direitos”, com toda a descrição do bem, colocando os valores corretos correspondentes às datas.
Imóvel que foi comprado financiado
Quando a compra de um imóvel ocorreu de forma financiada, ele também deve constar na aba “Bens e Direitos”. Porém, a inclusão dos valores é diferente. Ou seja, deve ser informado o valor da entrada mais os valores das parcelas pagas (incluindo FGTS) dentro do período a qual a declaração se refere.
Dessa forma, a cada ano, é necessário adicionar os valores de cada uma das prestações quitadas. Já em relação aos juros, não é preciso informar o saldo devedor no campo de "Dívidas e Ônus Reais". Isso acontece porque o valor do imóvel já recebe os juros do financiamento, demonstrando o quanto foi pago pelo comprador.
Vale lembrar que existe a opção de adicionar ao valor de imóvel declarado no IR às benfeitorias realizadas a cada ano. Porém, não esqueça de guardar todos os comprovantes fiscais caso seja necessário a comprovação posteriormente.
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Imposto de renda sobre a venda de imóveis: O vendedor também declara?
O Imposto de Renda sobre a venda de imóveis também vale para o vendedor. Nestes casos, é necessário incluir alguns dados como, por exemplo, o endereço do imóvel, número do IPTU e a data. Tudo, na aba de “Bens e Direitos”.
Caso o seu número de IPTU tenha mais do que 20 caracteres, essa informação pode ser adicionada no campo de “Discriminação”.
Declaração do lucro imobiliário
Sempre que um imóvel é vendido, é preciso avaliar o ganho de capital. Ou seja, o lucro imobiliário. Para entender este cálculo, a própria Receita Federal disponibiliza uma calculadora. Dessa forma, após o download do Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCap), deve-se informar:
- Valores da transação;
- Forma de pagamento;
- Datas de aquisição;
- Datas de alienação;
Com estes dados, o programa consegue executar o cálculo do imposto automaticamente.
Um detalhe importante é que, quando o valor da venda do imóvel for maior que o de compra, existirá um imposto com uma alíquota de 15% sobre o lucro. Além disso, esse valor deve ser quitado até o último dia útil do mês posterior ao da venda, e não apenas na hora de realizar a declaração.
Para facilitar o entendimento, imagine que você tem um imóvel no valor de R$300 mil e o vendeu em fevereiro por R$350 mil. Neste caso, o ganho de capital foi de R$50 mil. Então, os 15% de IR irá incidir sobre o valor deste lucro. Dando o limite de pagamento até o último dia útil do mês de março.
É importante que estas informações estejam corretas, para evitar problemas no Fisco que acarretam em multas.
Saiba como funciona a isenção do pagamento do Imposto de Renda sobre a venda de imóveis
O Imposto de Renda sobre a venda de imóveis pode ter uma diminuição ou até mesmo, a isenção em alguns casos. Isso pode ser de grande alívio para quem trabalha nesta área, já que a alíquota fixa é de 15%. Veja a seguir, os casos mais comuns:
- Venda de imóvel único no valor de até R$400 mil: Válido para os últimos 5 anos para quem não vendeu nenhum imóvel, sendo ele tributável ou não, terá a isenção do pagamento do Imposto de Renda sobre o ganho do capital. Essa medida é válida para qualquer tipo de bem, seja ele individual ou não.
- Compra de outro imóvel no prazo de 180 dias: Fica isento o proprietário que comprar outro imóvel em até seis meses após a assinatura do contrato. Este detalhe deve ser informado no item “Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital”. Este, pode ser utilizado a cada cinco anos.
- Comprovação de melhorias no imóvel: Essas benfeitorias comprovam a elevação do valor do imóvel antes da venda. Portanto, o ganho de capital será considerado menor, o que reduz ou então, até isenta o imposto;
- Imóvel comprado antes de 1969: antes dessa data, o pagamento de IR por conta do ganho de capital é dispensado;
- Desapropriação de terras por conta da reforma agrária: Quando um imóvel rural passa por esta reforma e são recebidas indenizações, as mesmas são consideradas receita de atividade rural. Por este motivo, não podem ser consideradas como ganho de capital ao serem abatidas como despesas públicas;
- Imóvel comprado entre 1969 e 1988: Nestes casos, o imposto é menor e diminui progressivamente. Dessa forma, a cada ano, de 1988 a 1969, o IR é reduzido em 0,25%;
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